Volete che l'acquisto di un immobile sia un successo? Non c'è un segreto: dovete prepararlo passo dopo passo, soprattutto se si tratta del vostro primo acquisto immobiliare. Una buona preparazione e dei validi consigli saranno i vostri migliori alleati in questa fase importante della vostra vita. Ecco perché oggi vi presentiamo le 8 fasi chiave di un acquisto immobiliare di successo!
Prima di parlare di budget e di negoziazione del prezzo, di assicurazioni e di clausole, di compromessi e di diritto di recesso, il primo passo per l'acquisto di un immobile è quello di definirne l'ambito e gli obiettivi.
Quale progetto vi appassiona al momento e vi tiene svegli la notte? Si tratta dell'acquisto della residenza principale, di un investimento locativo o di una seconda casa?
Esistono diversi tipi di progetti immobiliari, ognuno con le proprie specificità. Tutti prevedono fasi importanti che non devono essere improvvisate. Ecco cosa dovete sapere prima di intraprendere un progetto immobiliare.
La seconda fase principale dell'acquisto di un immobile è la definizione di un budget preciso. Questa è senza dubbio la fase più importante del processo di acquisto di una casa o di un appartamento. È da questo calcolo che tutto scaturisce.
Questa stima si basa sul vostro reddito totale e sui vostri risparmi. L'acquisto di un immobile richiede spesso un'ingente somma di denaro. Spesso non avete altra scelta che accendere un mutuo, anche se alcuni acquirenti sono in grado di pagare in contanti. È quindi necessario calcolare il proprio capacità di indebitamentoche dipende in gran parte dal vostro reddito.
Per essere conosciuto e soprattutto controllato, il budget di acquisto deve essere calcolato in anticipo. Questa è la fase chiave dell'acquisto di una casa o di un appartamento.
Come si valuta il budget per gli acquisti?
Esistono diversi modi per calcolarlo:
Queste informazioni forniscono una prima stima del vostro potere di acquisto di un immobile, in base al vostro stipendio e alle attuali condizioni bancarie. Potete calcolare la vostra capacità di prestito online, dal computer o dal telefono, eseguendo una simulazione più dettagliata con il nostro simulatore.
Determinare la vostra capacità di prestito, ossia l'importo massimo che potete prendere in prestito in base al vostro reddito e al vostro deposito, vi consente di individuare le proprietà che corrispondono al vostro budget. In questo modo si risparmia tempo prezioso per le visite future.
Prepararsi all'acquisto significa anche mettere in atto in anticipo una vera e propria strategia di risparmio. Nella stragrande maggioranza dei casi, un acconto è una delle condizioni essenziali per ottenere un mutuo. In genere le banche chiedono un anticipo compreso tra 10 e 20%. Con un deposito consistente, è più probabile ottenere un tasso ipotecario migliore o avere più spazio di manovra per il proprio progetto.
Armati di questo preventivo, potete ora iniziare a cercare un immobile che corrisponda al vostro budget. E questo può essere un processo lungo. Siate pazienti e reattivi nella vostra ricerca: la perla rara è dietro l'angolo!
Suggerimenti per le visite agli immobili:
Ricerca di proprietà a volte può essere complicato. In alcune città ci sono pochi immobili in vendita e molti acquirenti pronti a fare un'offerta. E troppo spesso si ha la sensazione di essere sempre in ritardo quando si chiama per un annuncio e l'agente immobiliare dice: "Mi dispiace, è appena stata accettata un'offerta!". È un periodo un po' frustrante, ma con un po' di coraggio e un buon tempismo, alla fine riuscirete a trovare l'immobile.
Ecco i nostri consigli per ottimizzare la ricerca degli immobili:
Informazioni da verificare prima dell'acquisto
A causa del tempo e del denaro che comporta l'acquisto di un immobile, a volte può essere difficile prendere la decisione giusta. Alcune buone pratiche possono tranquillizzarvi. Ciò significa fornire un buon livello di informazioni e trasparenza. Ecco alcuni punti da controllare.
Il prezzo
Scoprite i prezzi delle proprietà che vi interessano. I prezzi variano a seconda delle caratteristiche dell'immobile e della sua posizione. Potete controllare i prezzi medi online. Meglio ancora, potete analizzare tutte le vendite degli ultimi 5 anni sulla base della richiesta di valore immobiliare pubblicata dal governo.
Il quartiere
Non bisogna solo controllare il prezzo, ma anche informarsi sull'area locale e sulla sua dinamicità. Quali sono i collegamenti di trasporto nelle vicinanze? Dove si trovano i negozi e i servizi di cui avete bisogno quotidianamente? Quali sono i progetti urbanistici per i prossimi anni? Quanto è frequentata la zona di giorno e di notte? Date un'occhiata in giro e decidete voi stessi.
Condizioni dell'immobile
Il prezzo dipende dal quartiere, dalla superficie e dalle condizioni dell'immobile. Un immobile in perfette condizioni viene generalmente venduto a un prezzo superiore rispetto a uno con molti lavori di ristrutturazione. Se non avete paura dei lavori di ristrutturazione, dovreste comunque prendervi il tempo di controllare ogni impianto dell'immobile, nonché la sua manutenzione.
Documenti da leggere
Quando si vende un immobile, ci sono molti documenti da fornire e da leggere. Il dossier di diagnostica immobiliare diventerà per un po' la vostra lettura da comodino. Prendetevi il tempo necessario per leggere tutti i documenti relativi allo stato dell'immobile e allo stato della comproprietà se state acquistando un appartamento o una casa in comproprietà. Tutte queste informazioni sono estremamente importanti per il futuro e possono rivelare una serie di anomalie: un immobile che consuma molta energia, un impianto non più a norma, la presenza di termiti, ecc.
In breve, leggete e rileggete questi documenti e ponete domande all'agente immobiliare e al legale per fugare ogni dubbio.
Avete fatto una visita dopo l'altra e alla fine è stato amore a prima vista: l'ultima cosa che volete è che la casa dei vostri sogni vi sfugga. La fase dell'offerta di acquisto significa che avete trovato un immobile che corrisponde ai vostri criteri. Non ci sono formalità, ma è meglio seguire alcune buone pratiche.
Come si formalizza l'offerta di acquisto di un immobile?
Formalizzare l'offerta di acquisto per iscritto è sicuramente il metodo più consigliato. Potete fare la vostra offerta per iscritto o per e-mail.
Quando è possibile negoziare il prezzo di vendita?
In questa fase della vendita, potete negoziare il prezzo, ma la trattativa non è automatica. Se vedete che l'immobile è sul mercato da diversi mesi, potreste avere un certo margine di trattativa con il venditore. Fate la vostra offerta in base a fattori concreti, come il prezzo medio della città o la quantità di lavori necessari. La negoziazione è sempre possibile e, una volta ottenuto l'accordo del venditore, potete passare alla fase successiva.
Dopo aver negoziato il prezzo e fatto un'offerta di acquisto, siete pronti a partire. Avete raggiunto un accordo con il venditore. Ora è il momento di firmare il compromesso o la promessa di vendita.
Il contratto preliminare di vendita :
Il compromis de vente è un accordo bilaterale, noto in francese come "promesse synallagmatique de vente". Il venditore si impegna a vendervi la sua casa o il suo appartamento e voi vi impegnate ad acquistarlo da lui. Funziona come una prenotazione. Potete andare fino in fondo, ma potete anche tirarvi indietro. Se l'immobile non è più di vostro gradimento, avete 10 giorni di tempo per recedere senza fornire alcuna motivazione. Una volta trascorso questo periodo, sarà difficile annullare l'acquisto, a meno che non si verifichi una delle condizioni precedenti al contratto preliminare, ad esempio se non si ottiene il finanziamento.
La promessa di vendita :
A differenza del compromis de vente, la promesse de vente è vincolante solo per il venditore. Si tratta di un impegno unilaterale a vendere. In cambio, l'acquirente deve pagare circa 10% del prezzo di vendita per vincolare l'immobile. Se acquista l'immobile, questa somma viene detratta dal prezzo ancora da pagare (come la caparra), mentre se rinuncia, il venditore la trattiene come risarcimento.
Quali sono le condizioni sospensive legate al contratto di vendita?
Le condizioni sospensive possono essere di natura finanziaria. Ad esempio, se non si ottiene il finanziamento in tempo, la vendita può essere annullata.
Possono anche essere di natura non finanziaria. Ad esempio, se decidete di far costruire una casa e non riuscite a ottenere la licenza edilizia, potete rinunciare all'acquisto. Potete anche porre come condizione sospensiva la vendita della vostra attuale abitazione, ma non sempre i venditori sono d'accordo.
Qual è il periodo di prelievo?
Il periodo di riflessione di 10 giorni inizia il giorno successivo alla notifica del compromesso e dei suoi allegati. Se desiderate recedere durante questo periodo, dovete inviare una lettera raccomandata al venditore, all'agenzia o al notaio.
E che dire del deposito a garanzia?
Una volta firmato il contratto, dopo il periodo di recesso, si paga al notaio tra il 5 e il 10 % del prezzo di vendita. Questa somma è nota come deposito a garanzia. Cosa succede a questo denaro?
Ecco i diversi scenari:
In caso di annullamento senza l'adempimento di una delle condizioni preliminari, il venditore può trattenere tale somma a titolo di risarcimento.
Se la vendita procede normalmente, il notaio tratterrà la somma in un conto vincolato, che sarà sbloccato il giorno della firma dell'atto.
Avete trovato la casa o l'appartamento dei vostri sogni e avete firmato il contratto preliminare di vendita? Ora è il momento di trovare un mutuo per finanziare l'acquisto!
Avete tra i 45 e i 60 giorni di tempo per trovare il finanziamento necessario all'acquisto del vostro immobile. Siate pazienti, prendete la vostra agenda e preparatevi a presentare il vostro progetto alle banche per ottenere un'offerta di mutuo.
La parola d'ordine in questa fase è anticipare. Non aspettate di aver trovato l'immobile e di aver firmato il contratto preliminare di vendita per avviare le procedure bancarie. Anticipate i tempi, perché il tempo vola.
Quali sono i documenti da fornire per un prestito?
Quando richiedete un mutuo, vi verrà chiesto di fornire una serie di documenti. Dovrete dimostrare la vostra identità e il vostro reddito, comprese le ultime buste paga, gli estratti conto bancari, le dichiarazioni dei redditi e così via. Assicuratevi di avere tutto in fretta. Prima fornirete tutti i documenti, prima la vostra domanda sarà studiata e messa insieme... e prima riceverete la vostra offerta di mutuo!
Quando diciamo anticipare, intendiamo anche anticipare la gestione del vostro conto corrente. La banca sarà molto attenta quando studierà i vostri estratti conto degli ultimi 3 mesi, quelli della vostra banca principale e quelli della vostra banca secondaria, se ne avete una! Siate quindi organizzati e rigorosi, e assicuratevi che la vostra domanda sia il più pulita possibile per massimizzare le vostre possibilità di ottenere un prestito in tempi brevi.
Dovete rimborsare i vostri prestiti al consumo?
Anticipare significa anche saldare i debiti: un prestito auto, ad esempio, che può limitare la capacità di indebitamento.
Come già detto, il tempo a disposizione per la ricerca di un finanziamento è limitato ed è necessario agire rapidamente. A tal fine, potete farvi assistere nella ricerca da un broker immobiliare o rivolgervi direttamente alla vostra banca... o a entrambe, per ottenere le migliori condizioni sul mercato!
Il compito del broker è quello di semplificarvi la vita, farvi risparmiare tempo nella ricerca di un prestito e trovarvi l'offerta migliore per il vostro profilo!
Il vostro broker sarà al vostro fianco in ogni fase del processo per garantire che l'acquisto di un immobile avvenga nel modo più fluido possibile. Il vostro esperto negozierà la migliore offerta di prestito con i suoi partner bancari.
Prima della scadenza dei 45 o 60 giorni previsti dalle condizioni sospensive, ricevete una o più offerte di prestito. Siete vicini alla fine del viaggio e l'offerta di prestito è il vostro biglietto d'uscita. È a questo punto che gli acquirenti sono un po' meno stressati per quanto riguarda le fasi dell'acquisto.
Accordo di principio :
L'accordo di principio è una fase importante dell'acquisto di un immobile, ma non è l'offerta finale. Si tratta di una delle fasi necessarie per ottenere un mutuo. L'accordo di principio copre tutte le caratteristiche del mutuo, come l'importo, il tasso d'interesse e i termini e le condizioni. Per convalidare la vostra situazione, dovete avere l'approvazione di organizzazioni terze, come la compagnia assicurativa o il garante.
L'offerta di prestito e le sue clausole :
Inviata per posta e con raccomandata, l'offerta di prestito è il documento che la banca vi invia quando vi propone ufficialmente un prestito. Questo documento contrattuale stabilisce le condizioni generali del prestito e contiene numerose clausole che è bene leggere attentamente. In particolare, stabilisce la trasferibilità del prestito, la modularità delle rate, l'assicurazione del mutuatario e le penali per l'estinzione anticipata.
Per scegliere tra due banche, potete basarvi sul tasso d'interesse, ma anche sul tasso annuo effettivo globale (TAEG), che comprende tutti i costi associati al mutuo, compresa l'assicurazione del mutuatario.
Il periodo di riflessione di 10 giorni previsto dallo Scrivener Act :
Quando ricevete l'offerta di prestito, avete un periodo di riflessione previsto dalla legge. State assumendo un impegno per molti anni, per cui è meglio che vi prendiate il tempo necessario per leggere tutte le clausole in calce alle offerte di prestito che ricevete.
Quando ricevete l'offerta di prestito, dovete aspettare 10 giorni prima di firmarla. Si tratta del periodo legale di 10 giorni previsto dalla legge Scrivener. Una volta trascorso questo periodo, potete restituire l'offerta di prestito.
La firma dell'atto di vendita coinvolge 4 parti: voi, il venditore, l'agente immobiliare e il notaio.
Al momento della firma, si paga l'immobile, gli onorari del notaio e la garanzia. Insieme al venditore, il notaio vi informa su tutte le leggi, le conseguenze legali e le sanzioni in caso di mancato rispetto degli impegni.
L'atto notarile deve generalmente essere firmato entro breve tempo dalla firma dell'offerta di prestito. I fondi vengono sbloccati qualche giorno prima della firma dell'atto notarile. I fondi saranno trasferiti sul conto del notaio.
La consegna delle chiavi segna la fine del viaggio verso la proprietà di una casa. Siete finalmente proprietari di una casa.
