Vous voulez réussir votre achat immobilier ? Pas de secret, il vous faut le préparer pas à pas, surtout s’il s’agit de votre premier achat. Une bonne préparation et de bons conseils seront vos meilleurs alliés pour cette grande étape de votre vie. C’est pourquoi nous vous présentons aujourd’hui les 8 grandes étapes d’un achat immobilier réussi !
Avant de parler de budget et de négociation du prix, d’assurance et de clauses ou encore de compromis et de droit de rétractation, la première étape d’un achat immobilier est d’en définir les contours et les objectifs.
Quel est le projet qui vous passionne en ce moment et qui vous tient éveillé le soir ? S’agit-il de l’achat de votre résidence principale, d’un investissement locatif ou encore de l’achat d’une résidence secondaire ?
Les projets immobiliers peuvent être nombreux et ils ont chacun des spécificités. Tous comportent des étapes importantes qu’il vaut mieux éviter d’improviser. Voici ce que vous devez savoir pour vous lancer dans un projet immobilier.
Deuxième grande étape de l’achat immobilier : la définition précise du budget d’achat. C’est sans conteste l’étape la plus importante dans le processus d’achat d’une maison ou d’un appartement. C’est de ce calcul que tout va découler.
Cette estimation se base sur l’ensemble de vos revenus et sur vos économies. L’achat d’un bien immobilier nécessite une somme d’argent souvent élevée. Vous n’aurez souvent pas d’autre choix que de contracter un prêt immobilier même si certains acquéreurs peuvent payer cash. Vous devez donc déterminer votre capacité d’emprunt, qui dépend en grande partie de vos revenus.
Pour être connu, et surtout maîtrisé, le budget d’achat doit donc être calculé en amont. Cette étape d’achat de maison ou d’appartement est clé.
Comment estimer votre budget d’achat ?
Plusieurs éléments vous permettent de le calculer :
Ces informations vous donnent une première estimation de votre pouvoir d’achat immobilier en fonction de vos salaires et des conditions bancaires actuelles. Vous pouvez faire ce calcul de capacité d’emprunt en ligne, depuis votre ordinateur ou votre téléphone en réalisant une simulation plus poussée via notre simulateur.
Déterminer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximal que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et votre apport, vous permet de cibler les biens qui correspondent à votre budget. Un gain de temps précieux pour vos futures visites.
Préparer son achat, c’est aussi mettre en place une vraie stratégie d’épargne en amont. L’apport immobilier est une des conditions essentielles pour obtenir un crédit dans la grande majorité des cas. Les banques demandent en effet généralement entre 10 et 20% d’apport personnel. Avec un apport important, vous aurez plus de chance d’obtenir un meilleur taux immobilier ou d’avoir plus de marge de manœuvre plus importante pour votre projet.
Fort de cette estimation de budget, vous pouvez maintenant vous lancer dans des recherches de bien immobilier qui correspondent à celui-ci. Et cette étape d’achat immobilier peut être longue. Armez-vous de patience et soyez réactif dans vos recherches : la perle rare est au bout du chemin !
Les astuces pour vos visites immobilières :
La recherche immobilière peut parfois se compliquer. Dans certaines villes, peu de biens immobiliers sont en vente et nombreux sont les acheteurs prêts à faire une offre d’achat. Et trop souvent, vous avez le sentiment d’arriver toujours trop tard lorsque vous appelez pour une annonce et que l’agent immobilier vous dit : “désolé, une offre vient d’être acceptée !” C’est une période un peu frustrante, mais avec un peu de courage et un bon timing, vous finirez par trouver.
Pour optimiser vos recherches immobilières, voici nos astuces :
Les informations à vérifier avant d’acheter
En raison de l ‘investissement que représente un achat immobilier, en temps et en argent, il est parfois difficile de prendre sa décision. Quelques bonnes pratiques peuvent vous rassurer. Cela passe par un bon niveau d’information et de transparence. Voici des points à vérifier.
Le prix
Renseignez-vous sur les prix des biens qui vous intéressent. En effet, ces prix varient en fonction des caractéristiques du logement et de sa localisation. Vous pouvez vérifier les prix moyens en ligne. Encore mieux, vous pouvez analyser toutes les ventes des 5 dernières années sur la base de demande de valeur foncière publiée par le gouvernement.
Le quartier
Parce qu’il n’y a pas que le prix à vérifier, n’oubliez pas de vous renseigner sur le quartier et son dynamisme. Quels sont les transports à proximité ? Où sont les commerces et les infrastructures utiles au quotidien ? Quels sont les projets d’urbanisme dans les prochaines années ? Le quartier est-il bien fréquenté la journée comme la nuit ? Faites le tour de la question pour vous décider.
L’état du bien
Le prix dépend du quartier, de la superficie mais aussi de l’état du bien. Un bien en parfait état se vend généralement plus cher qu’un bien immobilier avec de nombreux travaux de rénovation. Si les travaux ne vous font pas peur, prenez tout de même le temps de vérifier chaque installation du logement ainsi que leur entretien.
Les documents à lire
Dans une vente immobilière, de nombreux documents sont à fournir mais aussi à lire. Le dossier de diagnostics immobiliers remplacera, pour un temps, votre livre de chevet. Prenez le temps de lire tous les documents relatifs à l’état du bien et à l’état de la copropriété si vous achetez un appartement ou une maison en copropriété. Toutes ces informations ont une grande importance pour la suite et peuvent révéler des anomalies : un logement énergivore, une installation qui n’est plus aux normes, la présence de termites…
Bref, lisez et relisez ces documents et posez des questions à votre agent immobilier et à votre notaire pour lever les doutes.
Vous avez enchaîné les visites, et enfin c’est le coup de foudre : vous ne voulez surtout pas que la maison de vos rêves vous passe sous le nez. L’étape de l’offre d’achat signifie que vous avez trouvé un bien qui correspond à vos critères. Si aucun formalisme n’est obligatoire, mieux vaut s’appuyer sur quelques bonnes pratiques.
Comment formaliser son offre d’achat immobilier ?
Formaliser son offre d’achat par écrit est certainement le moyen le plus recommandé. Vous pouvez parfaitement faire votre offre d’achat par écrit, ou par e-mail.
Quand pouvez-vous négocier le prix de vente ?
À cette étape de la vente, vous pouvez négocier le prix, mais la négociation n’est pas automatique. Si vous constatez que le bien immobilier est en vente depuis de nombreux mois, vous avez peut-être une marge de négociation avec le vendeur. Appuyez-vous sur des éléments concrets pour faire votre offre : le prix moyen dans la ville ou encore le montant des travaux. La négociation est toujours possible et une fois l’accord du vendeur obtenu, vous pouvez passer à la suite des évènements.
Après avoir négocié le prix et fait une offre d’achat, vous êtes lancé. Vous voilà d’accord avec le vendeur. Le moment est donc venu de signer le compromis ou la promesse de vente.
Le compromis de vente :
Le compromis de vente est un engagement bilatéral, dans le jargon il s’agit d’une “promesse synallagmatique de vente”. Le vendeur s’engage à vous vendre sa maison ou son appartement et vous vous engagez à le lui acheter. Cela fonctionne comme une réservation. Vous pouvez très bien aller au bout mais vous pouvez aussi faire marche arrière. En effet si jamais le bien ne vous convient plus, vous avez 10 jours pour vous rétracter sans justification. Passé ce délai, il sera difficile d’annuler l’achat sauf si l’une des conditions suspensives de l’avant contrat se réalise, par exemple si vous n’obtenez pas votre financement.
La promesse de vente :
Contrairement au compromis de vente, la promesse de vente engage uniquement le vendeur. Il s’agit d’une promesse unilatérale de vente. En contrepartie, l’acquéreur devra verser environ 10% du prix de vente pour l’immobilisation du bien. S’il achète le bien, cette somme est déduite du prix restant à payer (comme le dépôt de garantie) et s’il renonce le vendeur la garde en dédommagement.
Quelles sont les conditions suspensives liées au compromis de vente ?
Les conditions suspensives peuvent être d’ordre financier. Par exemple, si vous n’obtenez pas votre financement à temps, la vente peut être annulée.
Elles peuvent également être d’ordre non financier. Par exemple, si vous choisissez de faire construire une maison et que vous ne réussissez pas à obtenir un permis de construire, vous pouvez vous rétracter de l’achat. Vous pouvez également faire inscrire la condition suspensive de vente de votre logement actuel mais les vendeurs ne sont pas toujours d’accord.
Quel est votre délai de rétractation ?
Le délai de rétractation de 10 jours démarre le lendemain de la notification du compromis et de ses annexes. Si vous souhaitez vous rétracter pendant cette période, vous devrez envoyer un courrier recommandé au vendeur, à l’agence ou au notaire.
Et le séquestre dans tout ça ?
Après la signature du contrat, après votre délai de rétractation, vous versez au notaire entre 5 et 10 % du prix de vente. Il s’agit du séquestre immobilier. Que devient cet argent ?
Voici les différents cas de figure :
En cas d’annulation sans la réalisation d’une des conditions suspensives, le vendeur pourra conserver cette somme à titre d’indemnisation.
Si la vente suit son cours normal, le notaire conserve cette somme sur un compte séquestre débloqué le jour de la signature de l’acte authentique.
Vous avez trouvé votre maison ou l’appartement de vos rêves et le compromis de vente est signé ? Il est temps de trouver un prêt immobilier pour financer votre acquisition !
Vous avez entre 45 à 60 jours pour trouver le financement nécessaire à l’achat du bien. Armez-vous de patience, prenez votre agenda et préparez-vous à défendre votre projet devant les banques afin d’obtenir une offre de prêt immobilier.
Le mot d’ordre à ce stade est l’anticipation. N’attendez pas d’avoir trouvé votre bien et de signer le compromis de vente pour commencer vos démarches bancaires. Prenez de l’avance car le temps passe vite.
Quels sont les documents que vous devrez fournir pour un prêt ?
Lorsque vous aurez à effectuer une demande de crédit immobilier, plusieurs documents vous seront demandés. Il s’agit de présenter vos justificatifs d’identité et de revenus, notamment vos derniers bulletins de salaires, relevés de compte, fiches d’impositions, etc. Faites en sorte d’avoir tout rapidement. Plus vite vous fournirez l’ensemble des documents, plus vite votre dossier sera étudié, monté… et plus vite vous aurez votre offre de prêt immobilier !
Quand nous parlons d’anticipation, nous parlons également d’anticiper la gestion de votre compte bancaire. La banque sera très attentive lors de l’étude de vos relevés bancaires des 3 derniers mois, ceux de votre banque principale mais aussi ceux de votre banque secondaire si vous en avez une ! Soyez donc organisé et rigoureux afin de présenter un dossier aussi propre que possible pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt rapidement.
Faut-il rembourser vos prêts à la consommation ?
Anticiper passe aussi par le remboursement de vos dettes : un crédit voiture par exemple qui peut limiter votre capacité d’emprunt.
Comme mentionné plus haut, le temps imparti à votre recherche de financement est limité et vous devez faire vite. Pour cela, vous pouvez être accompagné dans vos démarches par un courtier immobilier ou faire directement une demande à votre banquier… ou les deux pour accéder aux meilleures conditions du marché !
La mission du courtier est de vous simplifier la vie, de vous faire gagner du temps lors de votre recherche de prêt et de vous trouver la meilleure offre pour votre profil !
Le courtier vous accompagne tout au long de votre achat immobilier afin qu’il soit le plus serein possible pour vous. Votre expert dédié fera en sorte de négocier la meilleure offre de prêt avec ses partenaires bancaires.
Avant la fin des 45 ou 60 jours prévus par les conditions suspensives, vous recevez une ou plusieurs offres de prêt. Vous approchez bientôt de la fin du voyage et l’offre de prêt est votre billet de sortie. C’est à ce moment-là que les acheteurs sont un peu moins stressés par les démarches pour leur achat.
L’accord de principe :
L’accord de principe est une étape importante lors de votre achat immobilier, mais il ne s’agit pas de l’offre définitive. Cela fait partie des étapes pour obtenir un crédit immobilier. L’accord de principe regroupe l’ensemble des caractéristiques du crédit comme le montant, le taux et les conditions. Vous devez avoir l’aval d’organismes tiers tels que l’assurance ou la caution afin de valider votre situation.
L’offre de prêt et ses clauses :
Envoyée par voie postale et en lettre recommandée, l’offre de prêt est le document que vous envoie la banque quand elle vous propose officiellement un crédit. Ce document contractuel précise les conditions générales du crédit et comporte de nombreuses clauses qu’il faudra lire attentivement. Transférabilité du prêt, modularité des échéances, assurance emprunteur ou encore pénalités de remboursement anticipé y sont stipulées.
Pour choisir entre deux banques, vous pourrez vous baser sur le taux d’intérêt mais aussi sur le taux annuel effectif global (TAEG), taux qui inclut tous les frais liés au crédit immobilier, dont l’assurance emprunteur.
Le délai de réflexion de 10 jours loi Scrivener :
Lorsque vous recevez l’offre de prêt, la loi vous impose un délai obligatoire de réflexion. Vous vous engagez sur de nombreuses années, mieux vaut donc prendre le temps de lire toutes les petites lignes des offres de prêt que vous recevez.
Lorsque vous recevez l’offre de prêt, vous devez attendre 10 jours avant de la signer. Il s’agit du délai légal de 10 jours prévu par la loi Scrivener. Une fois ce délai passé, vous pouvez renvoyer votre offre de prêt.
La signature de l’acte authentique se fait en présence de 4 acteurs : vous, le vendeur, l’agent immobilier et le notaire.
Lors de cette signature, vous payez le bien, les frais de notaire et de garantie. Le notaire vous informe avec le vendeur de toutes les lois, conséquences juridiques et sanctions si les engagements ne sont pas tenus.
La signature de l’acte authentique doit généralement intervenir dans un court délai après la signature de l’offre de prêt. Le déblocage des fonds intervient quelques jours avant la signature de l’acte notarié. Les fonds seront transférés sur le compte du notaire.
La remise des clés est l’étape qui marque la fin de votre épopée à la propriété. Vous êtes enfin propriétaire.
